제주 관광·휴양시설 투자이민제 총정리， 대상 부동산부터 F-2 거주·F-5 영주 신청까지

“제주도에서 리조트를 사면 영주권을 받을 수 있나요?” 가능성을 검토할 수는 있지만, 제주에 있는 부동산을 구입했다는 사실만으로 체류자격이나 영주자격이 나오지는 않습니다. 법무부가 정한 투자지역과 시설에 투자해야 하고, 투자금액·자금 출처·송금 경로·소유권·가족관계 등의 심사를 거쳐야 합니다. 이 글에서는 제도를 처음 접하는 분도 순서대로 이해할 수 있도록 법적 근거, 제주 지역의 대상 시설, 과거에 안내된 리조트 목록, 비자 종류, 실제 신청 절차와 주의사항을 정리했습니다. 1. 관광·휴양시설 투자이민제란? 관광·휴양시설 투자이민제는 법무부장관이 지정한 지역의 대상 시설에 일정 금액 이상을 투자한 외국인에게 거주(F-2) 체류자격을 부여하는 제도입니다. 정해진 기간 동안 투자상태를 유지하고 영주 심사를 통과하면 영주(F-5) 자격을 신청할 수 있습니다. 2023년 법무부는 종전의 ‘부동산 투자이민제’ 명칭을 ‘관광·휴양시설 투자이민제’로 바꾸고, 신규 투자 기준금액을 원칙적으로 5억 원에서 10억 원으로 올렸습니다. 영주자격 역시 투자만으로 자동 부여되는 것이 아니라 별도 심사 대상입니다. 구분 기본 내용 투자 대상 법무부가 지정한 지역 안의 허용된 관광·휴양시설 제주 신규 투자 기준 원칙적으로 10억 원 이상 투자 진행 중 일정 요건을 충족하면 방문동거(F-1) 신청 검토 투자 완료 후 거주(F-2-8) 신청 검토 동반가족 배우자·미혼자녀의 거주(F-2-81) 신청 검토 장기 투자 후 투자자 F-5-17, 가족 F-5-19 영주 신청 검토 핵심 심사사항 시설 적격성, 실제 투자금액, 자금 출처, 소유권과 권리관계, 신원·범죄경력 여기서 ‘10억 원짜리 제주 부동산이면 모두 된다’는 뜻은 아닙니다. 대상 지역과 시설 유형부터 확인해야 합니다. 2. 어떤 법과 고시를 확인해야 하나요? 투자이민은 부동산 매매계약만으로 결정되지 않습니다. 출입국 관계 법령과 법무부의 투자지역 지정 고시를 함께 확인해야 합니다. 근거 확인할 내용 「출입국관리법」 및 같은 법 시행령 거주(F-2), 영주(F-5) 체류자격과 심사의 기본 틀 법무부의 투자지역·투자대상·투자기준금액 고시 현재 어느 지역, 어느 시설에 얼마를 투자해야 하는지 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제주 개발사업의 승인 등 해당 사업의 법적 근거 「관광진흥법」 제52조 등 관광지·관광단지 지정 여부 건축물대장·등기사항증명서·사업 인허가 자료 구입하려는 개별 시설과 호실의 실제 용도 및 소유·권리관계 따라서 제주특별법이나 관광진흥법상 관광사업에 관련된 곳이라는 설명만 듣고 계약해서는 안 됩니다. 현행 법무부 고시에 해당하는 지역인지, 그 안의 매수하려는 시설이 허용된 유형인지까지 확인해야 합니다. 최신 제출서류와 심사기준은 하이코리아 안내 및 관할 출입국·외국인관서의 안내를 기준으로 점검하는 것이 좋습니다. 3. 제주에서 어떤 부동산을 살 수 있나요? 제주도 전역의 아파트·상가·토지가 투자대상인 것은 아닙니다. 지정된 관광지·관광단지 등 고시상 투자지역에 속하는지와 해당 시설의 유형을 확인해야 합니다. 검토되는 시설 유형에는 휴양콘도미니엄, 일반숙박시설, 생활숙박시설, 관광펜션 등 관광·휴양 목적의 시설이 포함될 수 있습니다. 시설 이름이나 광고상 ‘리조트’라는 표현만으로는 판단할 수 없습니다. 같은 단지 안에서도 건물별·호실별 용도나 인허가 내용이 다를 수 있습니다. 매수할 호실의 건축물대장, 사업 승인 자료, 매매계약서 및 등기사항증명서를함께 확인해야 하는 이유입니다. 2022년 제주도 자료에 수록된 관광·휴양시설 목록 아래는 제공해주신 2022년 제주도 정리 자료에 포함된 13개 단지·시설입니다. 당시의 투자이민 관련 시설을 살펴보는 참고 목록으로 활용할 수 있습니다. 번호 단지·시설명 위치 1 휘닉스 제주 섭지코지 서귀포시 성산읍 2 롯데아트빌라스 서귀포시 색달동 3 녹지제주리조트Ⅰ·Ⅱ 서귀포시 동홍동 4 더큐브리조트 서귀포시 토평동 5 오션스타 휴양콘도미니엄 서귀포시 성산읍 6 테디밸리리조트 휴양콘도미니엄 서귀포시 안덕면 7 백통신원리조트 서귀포시 남원읍 8 컴포트리호텔앤리조트 제주시 해안동 9 씨사이드아덴 서귀포시 색달동 10 제주신화빌라스(제주신화월드) 서귀포시 안덕면 11 덴앤델리조트 서귀포시 호근동 12 아덴힐리조트 제주시 한림읍 13 라온프라이빗타운 제주시 한림읍 이 표에 이름이 있다고 해서 2026년 현재 그 단지의 모든 매물이 투자이민 대상이라는 뜻은 아닙니다. 2023년 제도 개편 후에는 특히 현재 적용되는 고시와 개별 호실의 자료를 기준으로 다시 판단해야 합니다. 반대로 표에 없는 시설도 현행 요건을 충족한다면 검토 대상이 될 수 있습니다. 매물을 확인할 때에는 다음 세 가지를 순서대로 살펴보세요. 확인 항목 구체적으로 확인할 사항 확인 이유 ① 위치와 지정 현황 해당 주소와 지번이 현행 고시상 제주 투자지역에 속하는지, 관련 관광지·관광단지 또는 승인된 사업 범위 안에 있는지 인근에 있다는 이유만으로 대상이 되지는 않음 ② 시설의 법적 용도 해당 건물·호실이 허용된 휴양콘도미니엄, 숙박시설, 관광펜션 등으로 인정되는지 같은 단지 안에서도 호실별 적용 여부가 달라질 수 있음 ③ 거래 형태와 권리관계 신규 분양인지 기존 소유자로부터의 매수인지, 매도인의 소유권과 담보·압류·임대 관계는 어떤지 기존 소유자로부터 매수하는 거래도 검토할 수 있지만 거래별 확인이 필요함 세 번째 항목은 별도의 ‘지역 지정 요건’이라기보다 실제로 거래 가능한 매물을 심사에 사용할 수 있는지 확인하는 단계입니다. 신규 분양뿐 아니라 기존 소유자의 매물을 구입하는 경우에도, 해당 시설과 거래가 인정되는지를 계약 전에 관할 관서에 확인해야 합니다. 4. F-1, F-2, F-5 비자는 어떻게 다른가요? 투자 진행 단계에 따라 신청할 수 있는 체류자격이 달라집니다. 단계 체류자격 대상 및 의미 신청 시점의 핵심 계약금·중도금 단계 방문동거(F-1) 투자를 진행 중인 투자자의 체류 적격 시설의 계약과 일정 금액 이상의 적법한 투자금 납입 투자 완료 단계 거주(F-2-8) 투자자 본인의 거주자격 기준금액 충족, 잔금 지급, 소유권 취득 및 심사 가족 동반 거주(F-2-81) 투자자의 배우자·미혼자녀 투자자 자격과 가족관계 입증 장기 투자 유지 영주(F-5-17) 투자자 본인의 영주 신청 투자상태 5년 이상 유지 및 결격사유 심사 가족의 영주 영주(F-5-19) 일정 요건을 충족한 배우자·미혼자녀 각자의 체류이력, 가족관계, 투자자 영주자격 등 심사 관계기관 안내에는 계약금·중도금으로 1억 원 이상을 투자하면 F-1 신청을 검토하고, 10억 원 이상 투자와 소유권이전등기를 마치면 F-2 신청을 검토하는 절차가 제시되어 있습니다. 1억 원을 냈다고 곧바로 F-2나 영주자격을 받는 것은 아닙니다. 가족 자격은 배우자의 법률상 혼인관계와 자녀의 가족관계·혼인 여부를 공적서류로 증명해야 합니다. 특히 성년 자녀의 신청 가능 범위와 추가서류는 신청 시점의 지침을 관할 관서에 확인해야 합니다. 5. 실제 신청 절차는 어떤 순서로 진행되나요? 계약금부터 먼저 보내기보다는 부동산 적격성과 투자자 자격을 확인한 뒤 사전심사, 송금, 계약 이행으로 이어지는 일정을 잡는 것이 중요합니다. 순서 진행 단계 이 단계에서 할 일 1 후보 시설 확인 주소·호실·용도·지정 현황·매매가격·권리관계 확인 2 투자 계획 점검 투자자 명의, 자금 출처, 송금 국가와 계좌, 가족 동반 여부 정리 3 출입국 사전심사 시설 소재지 관할 출입국·외국인관서에 투자 적격성 등 확인 4 자금 반입 안내받은 기한과 외국환 절차에 맞춰 투자금 송금, 금융 증빙 확보 5 계약금·중도금 지급 계약서와 지급 내역 보관, 해당하면 F-1 신청 검토 6 잔금 지급·소유권 취득 기준금액을 채우고 소유권이전등기 등 완료 7 F-2 신청 투자자 F-2-8 및 동반가족 F-2-81 신청 8 투자 유지·연장·영주 신청 투자상태를 계속 유지하고 요건 충족 시 F-5 신청 사전심사에서는 신원과 범죄경력, 시설의 적격성, 계약의 진정성, 투자금 형성과 반입 경로, 법인투자라면 법인과 신청인의 관계 등을 확인할 수 있습니다. 관계기관은 사전심사 후 6개월 이내 자금 반입을 안내하고 있으므로, 자금 준비와 잔금 일정을 함께 설계해야 합니다. 이미 계약했거나 송금했다면 그 사실을 숨기지 말고 계약일·계약금 지급일·송금일·등기일을 정리해 관할 관서에 해당 거래를 신청에 사용할 수 있는지 문의해야 합니다. 6. 투자금은 어떻게 준비하고 증명하나요? 심사의 핵심은 ‘국내 계좌에 10억 원이 들어왔다’는 한 장의 내역이 아닙니다. 자금이 어디서 생겼고, 누구 명의로 어떤 경로를 거쳐, 해당 부동산 매매대금으로 지급되었는지가 이어져야 합니다. 증빙의 흐름 준비할 수 있는 자료 자금 형성 재직·사업 자료, 소득 및 납세자료, 기존 자산 매각서류, 계좌 거래내역 해외 보유·송금 투자자 명의 해외계좌 내역, 해외송금 확인서 국내 반입 외화매입증명서, 외국환신고필증, 국내 수취계좌 내역 매매대금 지급 계약금·중도금·잔금 이체내역과 영수증, 매도인 수령자료 국내 대출금이나 국내에서 빌린 돈은 원칙적으로 투자금으로 인정받기 어렵습니다. 국내에서 적법하게 취득한 소득이나 자산 매각대금은 예외적으로 검토될 수 있으나, 형성과정을 충분히 입증해야 합니다. 불법체류 기간에 형성된 자금을 투자금으로 사용해서는 안 됩니다. 부모나 친족이 자금을 지원했다면 증여관계, 원래 자금의 출처, 송금 경로와 세무 처리를 별도로 설명해야 할 수 있습니다. 송금인·수취인·계약상 매수인·비자 신청인이 다른 거래는 계약 전에 구조를 먼저 확인하는 편이 안전합니다. 7. 개인이 아닌 법인이 투자할 수도 있나요? 법인이 적격 시설에 투자한 경우에는 해당 법인의 현직 임원이나 주주가 투자자 자격을 검토받을 수 있습니다. 법인 명의로 매수했다는 이유만으로 모든 임직원에게 비자가 나오는 것은 아닙니다. 법인의 실체, 자금 출처, 투자 결정, 신청인의 현재 임원·주주 지위와 실제 관계를 증명해야 합니다. 확인 분야 대표 자료 법인의 존재와 구조 법인등록증명서·등기자료, 정관 신청인과의 관계 주주명부, 임원명부, 재직·선임 자료 투자 결정 이사회 결의서, 투자결정서 자금의 형성·지급 법인계좌 거래내역, 매출·소득·납세 및 송금 자료 임원 퇴임이나 지분 변동처럼 신청인의 법인상 지위가 달라지면 이후 체류기간 연장에도 영향을 줄 수 있습니다. 8. F-2 자격을 받은 뒤에도 시설을 계속 보유해야 하나요? 그렇습니다. F-2 허가 이후에도 투자요건을 계속 유지하는지 확인합니다. 부동산을 샀다가 바로 팔거나, 담보로 제공하거나, 투자금액을 기준 아래로 낮추는 방식은 문제가 될 수 있습니다. 행위·상태 왜 확인이 필요한가요? 전부 또는 일부 매도 투자금액과 소유상태가 달라짐 근저당권·전세권 등 설정 시설의 권리관계가 제한됨 시설을 담보로 대출 투자 유지요건에 영향을 줄 수 있음 임대 또는 수익사업 활용 허용된 보유·사용 방식인지 심사 대상 압류·가압류·경매 온전한 소유와 투자 유지가 어려워질 수 있음 회원권·지분 감소 기준금액 미달 또는 투자상태 변경 가능 관계기관의 투자이민 안내도 매도, 임대, 담보설정, 압류 및 수익활동 활용을 불허 사유로 제시합니다. 리조트 운영계약상 객실을 사업자가 사용하거나 수익을 배분하는 구조라면 계약의 구체적인 내용을 관할 관서에 먼저 확인해야 합니다. 체류기간 연장 시에는 최근 등기사항증명서, 회원권 보유확인서, 가족관계서류, 체류지 자료 등을 다시 요구받을 수 있습니다. 9. 배우자와 자녀는 무엇을 준비하나요? 가족은 투자자와의 관계를 증명해야 하며, 각자 신원·범죄경력과 국내 체류이력 등의 심사를 받을 수 있습니다. 신청인 주로 확인하는 사항 대표 서류 배우자 법률상 혼인관계, 관계의 유지, 신원 혼인증명서, 여권, 필요한 경우 범죄경력증명서 미혼자녀 부모·자녀 관계, 미혼 여부, 친권·양육권 출생증명서, 가족관계서류, 성년인 경우 미혼 입증서류 등 외국 발급서류에는 발급국과 문서 종류에 따라 아포스티유 또는 영사확인, 한국어 번역이 필요할 수 있습니다. 서류마다 이름의 영문 표기나 생년월일이 다르면 동일인임을 설명하는 자료도 준비해야 합니다. 10. 영주자격은 언제 신청할 수 있나요? 투자자가 F-2 자격을 취득한 뒤 투자상태를 5년 이상 유지하고 결격사유가 없다면 F-5-17 영주 신청을 검토할 수 있습니다. 가족의 F-5-19는 각자의 거주자격 보유기간, 국내 체류, 투자자와의 가족관계 및 투자자의 영주자격 등을 별도로 심사합니다. 5년이 지나면 자동으로 영주권이 발급되는 제도는 아닙니다. 신청인 영주 신청 전에 확인할 핵심 투자자 투자금액·대상시설의 5년 이상 유지, 소유상태, 범죄·출입국 위반 등 결격사유 배우자 본인의 체류기간, 투자자의 영주 취득 여부, 혼인관계와 실제 가족생활 미혼자녀 본인의 체류기간, 투자자의 영주 취득 여부, 영주허가 결정 시점까지의 미혼 여부 세금이나 건강보험료 체납, 허위서류 제출, 중대한 범죄 또는 출입국관리법 위반은 심사에 영향을 줄 수 있습니다. 투자기간의 기산점이나 중간에 체류자격이 바뀐 기간의 합산 여부는 개별 이력에 따라 확인해야 합니다. 11. 신청서류는 어떻게 준비하면 되나요? 신청인의 국적, 개인·법인 투자 여부, 시설 유형, 가족 동반 여부에 따라 서류가 달라집니다. 아래 표는 준비 방향을 잡기 위한 대표 목록입니다. 구분 대표 서류 기본 신청 통합신청서, 여권, 사진, 수수료, 외국인등록증(해당자), 체류지 입증서류 시설·소유권 매매계약서, 분양·회원권 계약서(해당자), 등기사항증명서, 시설 용도·지정 확인자료 투자금 해외송금 확인서, 외화매입증명서, 외국환신고필증, 국내외 계좌내역, 대금 지급증빙 자금 출처 재직·사업·소득·납세 자료, 자산 매각자료, 필요한 경우 증여 입증자료 법인투자 법인 등록·등기, 정관, 임원·주주명부, 투자결의 및 법인 자금자료 배우자 혼인증명서, 여권, 가족관계자료, 해당하는 경우 범죄경력증명서 자녀 출생증명서, 가족관계자료, 여권, 필요한 경우 미혼·친권·양육권 자료 연장·영주 최근 등기사항증명서, 투자 유지자료, 체류·가족관계 및 결격사유 관련 서류 서류를 모으기 전에 관할 출입국·외국인관서에서 해당 신청인의 최신 제출목록을 받아 대조하는 것이 효율적입니다. 하이코리아 역시 게시된 매뉴얼의 반영 시차가 있을 수 있으므로 정확한 최신 상담은 1345 또는 관할 관서를 통해 받도록 안내합니다. 12. 자주 묻는 질문 Q. 제주에서 10억 원짜리 아파트를 사면 F-2-8을 받을 수 있나요? 일반 아파트라는 이유만으로는 어렵습니다. 먼저 현행 고시상 투자지역과 허용된 투자시설에 해당하는지 확인해야 합니다. Q. 위 13개 목록에 있는 리조트라면 어느 호실을 사도 되나요? 아닙니다. 표는 2022년 자료입니다. 현재의 지정 현황, 해당 건물·호실의 용도, 거래 내용과 권리관계를 개별 확인해야 합니다. Q. 목록에 없는 리조트는 신청할 수 없나요? 목록에 없다는 사실만으로 제외되지는 않습니다. 현행 고시의 지역·시설 요건과 개별 거래요건을 충족하는지 심사받아야 합니다. Q. 새로 분양받지 않고 기존 소유자의 매물을 구입해도 되나요? 기존 소유자로부터 매수하는 거래도 검토할 수 있습니다. 다만 해당 시설의 현재 적격성, 매도인의 소유권, 담보·임대 관계, 투자금 지급 방식 등을 계약 전에 확인해야 합니다. Q. 계약금 1억 원만 내면 영주권이 나오나요? 아닙니다. 일정 요건을 충족하면 투자 진행 단계의 F-1을 검토할 수 있을 뿐입니다. F-2는 기준금액 투자와 소유권 취득 등이 필요하고, F-5는 장기간 투자 유지와 별도 심사를 거칩니다. Q. 관광·휴양시설 투자와 공익사업 투자를 합칠 수 있나요? 연계투자를 검토할 수 있습니다. 다만 관광·휴양시설 단독투자와 합산 기준·예치 방식·적용 체류자격이 다르므로, 두 투자액을 단순히 더하기 전에 전체 구조를 확인해야 합니다. 관계기관 안내에는 공익사업 일반투자 기준금액 15억 원과 연계투자가 제시되어 있습니다. 계약 전, 이 여섯 가지부터 확인하세요 순서 확인 질문 1 매수할 정확한 주소와 호실이 현재 투자대상인가? 2 건축물대장상 용도와 사업 인허가 내용이 허용 시설 유형에 맞는가? 3 거래가격과 실제 투자금액이 적용 기준을 충족하는가? 4 투자금을 적법하게 형성·송금하고 전 과정을 증명할 수 있는가? 5 근저당권, 임대, 압류 등 투자 유지에 영향을 주는 관계는 없는가? 6 계약·송금·등기·사전심사·비자 신청 일정을 관할 관서와 확인했는가? 제주 관광·휴양시설 투자이민에서 가장 중요한 출발점은 ‘유명한 리조트인가’가 아니라 내가 구입하려는 바로 그 시설과 호실이 지금 투자대상으로 인정되는가입니다. 2022년 단지 목록은 매물을 찾는 참고자료로 사용하고, 계약과 송금은 현행 고시 및 관할 출입국·외국인관서의 개별 확인을 거쳐 진행하시기 바랍니다. 참고할 공식 자료 법무부: 관광·휴양시설 투자이민제 개편 발표 국가법령정보센터: 투자지역·투자대상·투자기준금액 관련 고시 하이코리아: 체류자격별 통합 안내 매뉴얼 외국인종합안내센터: 국번 없이 1345