濟州入境遊客恢復勢頭明顯…2026年初房地產市場是否出現底部信號！

濟州入境遊客現狀分析 · 入境遊客趨勢！ 濟州入境遊客恢復勢頭明顯… 2025年下半年房地產市場 底部信號是否出現 濟州房地產分析團隊 數據圖表(3D) 濟州入境遊客趨勢 (2024.04 – 2025.12) · 國內遊客 vs 外國遊客 從2024年4月到2025年12月，顯示濟州國內及外國入境遊客趨勢的3D柱狀圖 ▲ 圖示. 2024年4月~2025年12月濟州入境遊客趨勢 (3D柱狀圖)。國內遊客(藍色)保持穩定規模，而外國遊客(橙色)增加勢頭支持下半年的恢復趨勢。 資料重組：濟州旅遊趨勢數據及濟州房地產市場分析 2025年下半年，濟州入境遊客顯示出明顯的恢復勢頭，房地產市場底部論再次浮現。國內遊客穩定不動搖，外國遊客雖然緩慢但穩定增加，為恢復增添動力。考慮到海上運輸需求，實際流入規模可能比表面統計更大。 🔵 國內遊客 穩定維持 堅持中 🟠 外國遊客 緩慢上升 下半年明顯 🚢 海上運輸調整 體感需求 超過統計 📍 領先信號 確認底部 初步階段 1. 旅遊先行，房地產隨後 在解讀濟州房地產市場時，許多人首先關注價格。然而，現場首先變動的總是實體經濟。遊客增加時，住宿、餐飲、租車和當地商圈會有所反應，這股熱度會在一定時間差後傳導至租賃市場和房地產交易心理。 濟州房地產分析團隊對2024年4月至2025年12月的入境遊客趨勢進行分析，結果顯示2025年下半年濟州訪問需求顯著恢復。尤其是如3D圖表所示，國內遊客在沒有大幅下滑的情況下堅持住，而外國遊客雖然緩慢但穩定增加，形成了整體市場恢復的一個支柱。 這一變化不僅僅是旅遊統計數據，更可能是濟州房地產市場是否已經走出長期低迷的重要領先信號。 2. 3D圖表顯示的核心是“方向轉變”而非“絕對規模” 單純從這次圖表來看，國內遊客規模壓倒性地大，而外國遊客相對較小。實際上，濟州旅遊的基礎仍然是國內需求。但在解讀市場時，更重要的是哪一方正在改變方向。 國內遊客在2025年初稍有停滯，但在中期後恢復到穩定水平。外國遊客雖然規模尚不及國內遊客，但從趨勢來看，下半年存在感愈加明顯。 換句話說，濟州旅遊市場不僅僅依賴於國內遊客結構，而是逐漸轉向外國需求帶來的恢復動力。 在房地產市場中，這種變化很重要。恢復的方向性比絕對數字更能驅動投資心理和交易詢問。 3. 考慮海上運輸，體感需求可能更強 這次分析中不可忽視的一點是，圖表上的入境遊客趨勢並非濟州流入需求的全部。考慮到渡輪和沿海客運等海上運輸，實際體感流入規模可能比統計認識更大。 特別是海上運輸需求與航空入境不同。攜帶車輛的家庭單位訪問、長期停留、生活型旅行、鄉鎮地區移動需求更容易相連。這種需求比單純的一日遊更具住宿天數和地區消費擴散效果。 📍 地區性啟示 相比於機場附近的短期流動，艾月、翰林、漢京、安德等與停留型需求相連的地區可能更快恢復現場體感。這也意味著田園住宅、獨棟住宿、第二住宅、長期租賃型資產可能首先反應。 4. 旅遊恢復不等於房價上漲 在這裡需要冷靜看待的是，入境遊客反彈並不意味著濟州房地產整體會同步上漲。目前濟州市場仍然面臨未售出負擔、累積供應、地區兩極化、商品差異化等結構性課題。 雖然尚不能說濟州房地產已經進入強勁上升期，但至少顯示出實體經濟可能已經通過底部的信號正在逐漸出現。 首先可能反應的資產相對明確。與旅遊消費直接相關的商圈、住宿型商品、地理位置優越的田園型資產、能吸收長期停留需求的獨棟住宅和生活型租賃資產。反之，替代供應多的一般住宅商品或競爭激烈的區域恢復速度可能較慢。 目前濟州的問題更接近於“哪裡會先復甦”而非“會不會上漲”。 5. 外國人恢復對商業用地敏感，停留型需求對鄉鎮地區更敏感 3D圖表中外國人柱狀圖緩慢上升的趨勢不僅僅是輔助指標。外國需求增加可能改變商圈的消費結構，並提高靠近旅遊景點的商鋪或住宿連接型資產的盈利性預期。 反過來，包含海上運輸的停留型訪客趨勢對鄉鎮地區房地產更為重要。能夠自駕移動的訪客旅遊動線不短，且強烈傾向於體驗濟州的生活環境。這類群體增加時，不僅短期住宿，對中長期租賃、第二住宅、田園型居住資產的關注也可能逐漸復甦。 💡 濟州房地產分析團隊觀點 比起遊客數量的增加，未來更可能改變市場的是哪些需求深入到濟州內部。 6. 濟州房地產市場，現在是確認底部的初步階段 2025年下半年入境遊客趨勢明顯積極。國內遊客沒有崩潰，外國遊客正在復甦，考慮到海上運輸的實際流入需求可能比表面統計更強。這一組合可以解讀為濟州經濟基礎體力比預期更快穩定的信號。 然而，尚未到宣告全面上升期的階段。更準確地說，現在是確認底部的過程，應該觀察這一確認是否會從某些資產群開始逐步擴散。 市場從來不會同時運動。 有先行的地方，也有後來跟隨的地方。 這次入境遊客數據是顯示先行趨勢從何開始的重要線索。 濟州房地產市場現在，可能正靜靜地在長期停滯的盡頭轉變方向。 📋 核心摘要 ① 2025年下半年濟州入境遊客恢復勢頭明顯。 ② 國內遊客穩定堅持，外國遊客顯示緩慢增長趨勢。 ③ 考慮海上運輸需求，體感經濟可能比統計更強。 ④ 部分資產群（停留型·商圈·鄉鎮田園住宅）可能出現底部通過信號。 ⑤ 宣告全面上升期為時尚早，但可解讀為領先指標顯示方向轉變的初步階段。